Privremeni boravak na osnovu nekretnine u Republici Hrvatskoj: trenutna praksa (2025)

Privremeni boravak na osnovu nekretnine u Republici Hrvatskoj je zakonom predviđena kategorija privremenog boravka, budući da pripada grupi boravka u druge svrhe, ali isto tako dosta neodređena i obavijena velikim znakom upitnika u samoj praksi. 

1. Glavne osnove privremenog boravka 

Postoje različite zakonske osnove za odobrenje privremenog boravka strancima u Republici Hrvatskoj, a koje su detaljno regulirane  Zakonom o strancima i pripadajućim pravilnicima.

Državljanima trećih zemalja u smislu tog zakona se smatraju stranci koji nisu državljani država članica Europskog gospodarskog prostora (Europske unije, Kneževine Lihtenštajn, Kraljevine Norveške, Republike Island) ili Švicarske Konfederacije, a imaju državljanstvo treće zemlje ili je osoba bez državljanstva.

Tako se u najčešće i uobičajeno  privremeni boravak strancima odobrava kao dozvola za boravak i rad na području Republike Hrvatske, u svrhu spajanja s obitelji ukoliko su mu bračni drug i /ili djeca hrvatski državljani s prebivalištem u Republici Hrvatskoj teu svrhu srednjoškokolskog obrazovanja, studiranja ili istraživanja u okviru postdiplomskih studija.

Međutim, za sve one koji baš nemaju namjeru odmah na prvu zaposliti se u Hrvatskoj, a htjeli bi kupiti nekretninu ili razmišljaju o nekom investiranju, a da pritom žele i  „ispipati teren“ kako bi vidjeli  kakav je zapravo život u Republici Hrvatskoj te ima li im smisla zaista doći raditi i živjeti na području Lijepe Naše (ili/i možda čak i prebaciti cjelokupno poslovanje), postoji kategorija privremenog boravka u „druge svrhe“.

Kao što sam zakonski naziv te kategorije da naslutiti, radi se o jednoj fluidnoj i nedefiniranoj zakonskoj osnovi za odobrenje privremenog boravka, a pod koju se može podvući bilo koji razlog koji bi objektivno opravdavao boravak stranca na našem teritoriju, a da isti ne potpada pod one klasične i ranije nabrojene situacije.

Bitno je naglasiti da boravak odobren „u druge svrhe“ karakteriziraju dvije specifičnosti, i to:

• može se odobriti najduže do godine dana, a novi zahtjev za reguliranje boravka u druge svrhe stranac može podnijeti nakon isteka roka od šest mjeseci od isteka važenja privremenog boravka koji je prvotno bio odobren u druge svrhe.,

• boravak odobren u druge svrhe se ne uračunava u vrijeme potrebno za odobrenje pravo na stalni boravak (nakon pet godina neprekidnog zakonitog boravka u Republici Hrvatskoj).

Jedan od kategorički navedenih razloga zbog kojih nadležna tijela policijske uprave odobravaju strancima boravak u druge svrhe jest vlasništvo nekretnine u Republici Hrvatskoj.

U slučaju da stranac po načelu uzajamnosti (odnosno reciprociteta) s njegovom matičnom državom ima pravo steći vlasništvo nekretnine na teritoriju Republike Hrvatske  i/ili ju stekne nasljeđivanjem, on ima pravo temeljem te činjenice zatražiti odobrenje privremenog boravka u druge svrhe, i to u pravilu na godinu dana uz samo iznimnu mogućnost produženja nakon isteka roka od 6 mjeseci od prvotno odobrenog zahtjeva.

Strancu se takav boravak može odobriti samo i isključivo na području gdje leži nekretnina u njegovom vlasništvu te isti uz zahtjev mora predati (uz općenito potrebnu dokumentaciju: putovnicu, potvrdu o nekažnjavanju… ) i vlasnički list za istu te zahtjev podnosi policijskoj upravi nadležnoj u istom mjestu.

Ono što se mora uvijek imati na umu kod podnošenja tog zahtjeva jest da službenik koji će ga primiti u rad svoju odluku primarno temelji na diskrecijskoj ocjeni zahtjeva, odnosno njegovoj osobnoj procjeni da li sama činjenica da stranac ima nekretninu na teritoriju Republike Hrvatske opravdava odobrenje njegova boravka u trajanju do jedne godine.

Tako je bitno za naglasiti da ni zakon ni pravilnik ne rade distinkciju niti ograničenja između toga da li nekretnina na čijem pravu vlasništva stranac temelji svoj zahtjev mora biti stan, kuća, poljoprivredno ili građevno zemljište. Ono što je bitno jest to da podnositelj zahtjeva ukratko navede i - koliko je to moguće – dokaže objektivne razloge zašto isti mora biti u ili pored svoje nekretnine u razdoblju u kojem traži da mu se odobri privremeni boravak.

2. Praktični primjeri važnosti privremenog boravka na osnovu vlasništva nad nekretninom u Republici Hrvatskoj

Radi portretiranja koje bi to okolnosti bile u praksi temeljem kojih se odobrava ovakva vrsta zahtjeva, ukratko ćemo iznijeti 3 učestale situacije.

SITUACIJA 1

Stranac je putem agencije kupio apartman u Splitu koji namjerava iznajmljivati na dnevni najam putem Internet platformi Booking.com i Airbnb.com. Traži da mu se odobri privremeni boravak kako bi mogao namjestiti apartman te organizirati njegovo iznajmljivanje i čišćenje, a i kako bi ispitao tržište odnosno neposredno i direktno se upoznao sa time koja vrsta gostiju najviše rezervira njegov apartman te se tako prilagodio ciljanoj skupini.

SITUACIJA 2

Stranac je kupio građevno zemljište te gradi nekretninu na istom, a njegova prisutnost u Hrvatskoj je bitna radi nadziranja građevinskih radova te njegove mogućnosti sudjelovanja i participiranja za vrijeme trajanja iste. Uz vlasnički list, uz svoj zahtjev je podnio i glavni projekt ovlaštenog arhitekta te pravomoćnu građevinsku dozvolu.

SITUACIJA 3

Stranac je kupio poljoprivredno zemljište sa zasađenim i održavanim maslinikom te isti ima namjeru baviti se proizvodnjom maslinova ulja te izvozom za restorane u Kanadu. Također ima namjeru otkupiti okolne maslinike i sa lokalnim stanovništvom dogovoriti održavanje maslina i samu proizvodnju ulja Uz svoj zahtjev je dostavio potvrdu da je u Kanadi vlasnik društva s ograničenom odgovornošću koje se bavi uvozom prehrambenih i neprehrambenih proizvoda namijenjenih ugostiteljstvu.

Iz iznijetog je vidljivo kako je, uz suhoparno podnošenje nužno potrebne dokumentacije poželjno (a kako bi zahtjev bio usvojen) policijskom službeniku koji će rješavati zahtjev potrebno što je moguće više približiti Vašu osobnu priču te razloge zbog kojih je neophodno da budete prisutni uz svoju nekretninu određeno vrijeme. Svaki od zahtjeva i njegova osnovanost će se ocjenjivati od slučaja do slučaja, stoga je idealno da se – što je moguće više – fokusirate na dostavu papirologije koja će „podržati“ Vašu priču.

Ističe se i kako nekretnina temeljem koje se zahtjev podnosi može biti i u suvlasništvu, odnosno nije nužno da ste jedini vlasnik iste. Međutim takvi zahtjevi se priznaju u slučajevima kada bračni drugovi podnose zahtjev za nekretnine koje su u suvlasništvu temeljem režima bračne stečevine ili ako je Vaš suvlasnički omjer dovoljno velik da isti opravdava neki osobni angažman. Naravno da će u praksi proći zahtjev koji se oslanja na udio  ¼ naslijeđene kuće pristojne površine i useljivog stanja, a za razliku od zahtjeva koji bi se temeljio na vlasničkom udjelu od 3/68 maslinika ukupne površine 129 m2.